Arsa ve imar bilgilerinizi girerek izin verilen maksimum inşaat alanını hesaplayın.
KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) ve TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), imar planlarında bir arsaya ne kadar ve ne şekilde inşaat yapılabileceğini belirleyen iki temel teknik terimdir. 2025 yılında yürürlükte olan imar mevzuatı çerçevesinde, bu kavramların doğru anlaşılması hem yatırımcılar hem de mülk sahipleri için büyük önem taşımaktadır. Bu rehberde, KAKS ve TAKS hesaplamalarının detaylarını, güncel yasal düzenlemeleri ve pratik uygulama örneklerini bulabilirsiniz.
KAKS, bir yapının tüm katlarının alanları toplamının, arsa alanına oranını ifade eder. Bu oran, bir arsaya toplamda kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirleyen en kritik parametredir. 2025 yılı imar yönetmeliklerine göre KAKS değerleri, bölgenin imar durumu, yapı adası, yol genişliği ve çevresel faktörlere bağlı olarak değişkenlik göstermektedir.
Örneğin, 1000 m² bir arsada KAKS oranı 1.5 ise, bu arsaya yapılabilecek toplam inşaat alanı 1000 × 1.5 = 1500 m²'dir. Bu alana bodrum katlar, asma katlar, çatı katları (izin verilen ölçülerde) ve ortak alanlar dahil edilebilmektedir.
TAKS, yapının parsel üzerindeki taban alanının, parsel alanına oranını belirtir. Binanın arazi üzerinde ne kadarlık bir yer kaplayabileceğini tanımlayan TAKS, yapılaşma yoğunluğunu kontrol eden önemli bir parametredir. 2025 yılı uygulamalarında, özellikle yeşil alan ve açık alan düzenlemeleri TAKS değerlerini doğrudan etkilemektedir.
Örneğin, 1000 m² bir arsada TAKS oranı 0.40 ise, binanın taban alanı en fazla 1000 × 0.40 = 400 m² olabilir. Bu durumda, binanın zemin katı en fazla 400 m² olarak planlanmalıdır.
2025 yılında yürürlüğe giren yeni imar düzenlemeleri, KAKS ve TAKS hesaplamalarında önemli değişiklikler getirmiştir. Deprem yönetmeliğindeki güncellemeler, enerji verimliliği zorunlulukları ve iklim değişikliği adaptasyon önlemleri, bu değişikliklerin temel nedenlerini oluşturmaktadır.
Özellikle metropol belediyelerinde, yüksek katlı yapılar için KAKS değerlerinde artışlar görülürken, TAKS değerlerinde ise yeşil alan zorunlulukları nedeniyle kısıtlamalar getirilmiştir. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde, kentsel dönüşüm projeleri için özel KAKS ve TAKS düzenlemeleri uygulanmaya devam etmektedir.
İmar yönetmeliklerinde, KAKS ve TAKS hesaplamalarına dahil edilen ve edilmeyen alanlarla ilgili özel maddeler bulunmaktadır. 2025 yılı uygulamalarında aşağıdaki durumlar dikkate alınmalıdır:
2025 yılında kentsel dönüşüm projeleri için sağlanan KAKS ve TAKS avantajları devam etmektedir. Riskli yapıların dönüşümünde, normal imar koşullarına göre %20-40 oranında daha yüksek KAKS değerleri uygulanabilmektedir. Bu avantajlar, projenin bulunduğu bölge, yapının risk durumu ve belediyenin imar politikalarına göre değişkenlik gösterebilmektedir.
Örnek 1: 800 m² arsa alanı, KAKS: 2.0, TAKS: 0.50
Maksimum İnşaat Alanı: 800 × 2.0 = 1600 m²
Maksimum Taban Alanı: 800 × 0.50 = 400 m²
Maksimum Kat Sayısı: 1600 / 400 = 4 kat
Örnek 2: 1200 m² arsa alanı, KAKS: 1.8, TAKS: 0.45
Maksimum İnşaat Alanı: 1200 × 1.8 = 2160 m²
Maksimum Taban Alanı: 1200 × 0.45 = 540 m²
Maksimum Kat Sayısı: 2160 / 540 = 4 kat
KAKS ve TAKS sınırlarının aşılması, ciddi yasal yaptırımlara yol açabilmektedir. 2025 yılında uygulanan cezai müeyyideler arasında:
2025 yılında akıllı şehir projeleri kapsamında, KAKS ve TAKS değerleri yeniden ele alınmaktadır. Enerji verimliliği, yeşil bina sertifikasyonu, su yönetimi ve karbon ayak izi azaltımı gibi kriterlere uyum sağlayan projelere ek KAKS avantajları sağlanmaktadır. Bu kapsamda, LEED, BREEAM veya YES-TR sertifikası alan yapılar için %10-20 oranında ek inşaat alanı hakkı tanınabilmektedir.
2025 yılında belediyelerin dijital dönüşüm projeleri kapsamında, KAKS ve TAKS hesaplamaları artık online platformlar üzerinden yapılabilmektedir. E-imar sistemleri sayesinde, parsel bazlı imar durumu sorgulamaları anlık olarak yapılabilmekte ve proje onay süreçleri hızlandırılmaktadır. Bu hesaplama aracı da bu dijital dönüşümün bir parçası olarak hizmet vermektedir.
Mimarlar ve şehir plancıları, KAKS ve TAKS sınırlamalarını avantaja çevirebilecek çeşitli stratejiler geliştirmektedir:
2025 yılı imar uygulamalarında, coğrafi faktörler KAKS ve TAKS değerlerini önemli ölçüde etkilemektedir:
Yargıtay'ın son dönemde verdiği kararlar, KAKS ve TAKS hesaplamalarında önemli içtihatlar oluşturmaktadır. Özellikle, ortak alanların hesaplamaya dahil edilmesi, teknik altyapı alanları ve müşterek kullanım alanlarının durumu konusunda emsal kararlar bulunmaktadır. Proje geliştiricilerin bu kararları dikkate alması, yasal uyuşmazlıkları önleme açısından kritik öneme sahiptir.
İmar mevzuatındaki gelişmeler ışığında, 2030 yılına doğru KAKS ve TAKS uygulamalarında şu trendlerin öne çıkması beklenmektedir: