Kiralık Mülk Yatırım Getirisi (ROI) Hesaplama Hakkında
Kiralık mülk yatırımı, potansiyel olarak hem düzenli nakit akışı sağlayan hem de uzun vadede değer artışı sunabilen popüler bir yatırım türüdür. Ancak yatırımın kârlılığını doğru bir şekilde değerlendirmek için gelir ve giderleri dikkatlice hesaplamak gerekir. Bu araç, yatırımınızın getirisini analiz etmenize yardımcı olmak için tasarlanmıştır.
Temel Metrikler
- Toplam Yatırım Maliyeti: Mülkün alış fiyatı, alım sırasındaki masraflar (tapu harcı, komisyon vb.) ve alım sonrası yapılan tadilat/demirbaş masraflarının toplamıdır. Kredi kullanıldıysa dahi, toplam maliyet mülkün toplam değeri üzerinden hesaplanır.
- Yıllık Brüt Kira Geliri: Aylık kira gelirinin 12 ile çarpılmasıyla bulunur.
- Yıllık Efektif Kira Geliri: Brüt kira gelirinden, tahmini boş kalma oranı düşüldükten sonra kalan net kira geliridir.
- Yıllık İşletme Giderleri: Mülkün kiralanmasıyla ilgili yıllık düzenli masraflardır. Bunlar emlak vergisi, sigorta (DASK, konut), aidat (kiracıdan alınamıyorsa), tahmini bakım/onarım giderleri ve diğer masrafları (muhasebeci vb.) içerir.
- Net Faaliyet Geliri (NOI - Net Operating Income): Yıllık efektif kira gelirinden, yıllık işletme giderlerinin çıkarılmasıyla bulunur. Kredi ödemeleri bu aşamada düşülmez.
- Yıllık Kredi Ödemesi: Kredi kullanıldıysa, bir yıl boyunca ödenecek toplam anapara ve faiz tutarıdır.
- Yıllık Nakit Akışı (Vergi Öncesi): Net Faaliyet Geliri'nden yıllık kredi ödemesinin çıkarılmasıyla bulunur. Bu, yatırımın o yıl cebinize net olarak ne kadar para bıraktığını (veya götürdüğünü) gösterir.
- Yatırılan Nakit (Peşinat): Mülkü alırken cebinizden çıkan toplam para miktarıdır (Peşinat + Alım Masrafları + Tadilat Masrafları).
- Nakit Getirisi (CoC - Cash-on-Cash Return): Yıllık Nakit Akışı'nın, yatırdığınız toplam nakit (Peşinat) miktarına bölünmesiyle bulunur. Yatırdığınız paranın yıllık yüzde kaçını nakit olarak geri aldığınızı gösterir. Özellikle kaldıraç (kredi) etkisini ölçmek için önemlidir.
- Yıllık Toplam Getiri Oranı (ROI - Return on Investment): Yıllık Nakit Akışı'na ek olarak, o yıl ödenen kredi anaparasının da eklenmesiyle bulunan toplam getirinin, yatırılan nakit (Peşinat) miktarına bölünmesiyle bulunur. (Bu tanım literatürde farklılık gösterebilir, bazen değer artışı da dahil edilir. Bu araçta sadece nakit akışı ve anapara ödemesi dikkate alınmıştır).
Hesaplama Adımları
- Mülkün toplam maliyeti hesaplanır.
- Yıllık efektif kira geliri bulunur (Brüt Kira - Boş Kalma Payı).
- Yıllık toplam işletme giderleri hesaplanır.
- Net Faaliyet Geliri (NOI) bulunur (Efektif Kira - İşletme Giderleri).
- Kredi kullanıldıysa, yıllık toplam kredi ödemesi (anapara + faiz) hesaplanır.
- Yıllık Nakit Akışı bulunur (NOI - Yıllık Kredi Ödemesi).
- Yatırılan toplam nakit (peşinat + masraflar) hesaplanır.
- Nakit Getirisi (CoC Return) hesaplanır (Yıllık Nakit Akışı / Yatırılan Nakit).
- Yıllık Toplam Getiri Oranı (ROI) hesaplanır ((Yıllık Nakit Akışı + Yıllık Ödenen Anapara) / Yatırılan Nakit).